L’eremo di Mennuia

Comprando questo rustico mi sono scontrato per la prima volta con il concetto di “indice di edificabilità“. Devo dire che è stato molto istruttivo. Credo che tutti dovrebbero capire meglio cosa significa indice di edificabilità sia in termini tecnici che in termini di controllo e gestione del territorio. Ma anche, fondamentalmente, in termini politici.

L’indice di edificabilità è uno dei mezzi che hanno gli urbanisti per definire cosa sarà un pezzo di città o di territorio.
Tecnicamente l’indice di edificabilità non è altro che un numeretto che dice quanti metri cubi fuori terra si possono costruire per ogni metro quadro di terreno. Chiaramente tanto più è alto questo valore quanto più il terreno sarà occupato da volume fuori terra. L’indice è normalmente indicato in mc/mq ossia “metri cubi per metro quadro”, capita di trovarlo indicato anche come mq/mq che invece significa “metri quadri per metro quadro”. Facendo un semplice esempio calcolato su un terreno di 10.000 metri quadri:

• con un indice di 0,03 mc/mq si possono costruire 300 metri cubi pari a circa 100 mq, tanto per intenderci una villetta (se fosse stato 0,03 mq/mq sarebbe stato possibile costruire 300 mq)
• con un indice pari a 1 mc/mq si possono costruire 10.000 metri cubi pari a circa 3.000 metri quadri, ossia un bel condominio di una quarantina di appartamenti

E’ chiaro che l’indice tende ad essere più alto in città e molto più basso in campagna. Senza indice un luogo rurale dovrebbe rimanere tale, con un piccolo indice si da la possibilità di costruire qualche villetta. Con un indice alto si creano vere e proprie urbanizzazioni.
Il paessaggio sarà ben differente solo in base a questo numerino.

Ma perchè parlavo di termini politici?
Perchè un terreno cambia completamente valore con la semplice modifica di questo indice. Perchè il politico ha in mano un oggetto che può modificare completamente il valore di un’area ma anche modificarne completamente la percezione. E questo succederebbe anche senza arrivare agli estremi presentati da report sulla RAI.

Mennuia, la piccola località dove è ubicato il rustico, ha attualmente un indice di edificabilità di 0,03. Vuol dire che in quest’area rurale è permessa la costruzione di qualche villetta, diciamo 5 o 6. Con 5 o 6 villette la strada verrebbe sicuramente asfaltata e il posto perderebbe un po’ del suo fascino per acquistare in valore. Ma cosa vorrebbe dire se l’indice crescesse ancora? Un altro 0,03 vorrebbe dire raddoppiare il numero di villette (teoriche, attualmente c’è solo il rustico ed una villetta). Ma vorrebbe dire che verremmo effettuati nuovi spianamenti, costruiti altri muri in cemento in sostituzione dei muretti a secco che sono la caratteristica del luogo, della Liguria.

Probabilmente rimarrebbe un bellissimo luogo, ma non sarebbe più Mennuia.